Per Agustí Sot.
Advocat en AOB Advocats
Un nou front judicial s’obre en l’horitzó amb les entitats bancàries de nou pel mig; si fins avui productes bancaris i préstecs hipotecaris estan sent objecte de l’interès judicial per les demandes presentades contra aquests productes comercialitzats pels bancs, ara apareix al centre d’atenció una nova reclamació que podria arribar a afectar a tots aquells que van signar un préstec hipotecari: La de les despeses suportades al moment de la formalització del mateix.
Ens trobem en un escenari en el qual diferents associacions de consumidors han calculat que podria afectar aproximadament entre 6 i 8 milions d’hipoteques.
En primer lloc, convé distingir que en l’escenari en el qual ens trobem, el comprador suporta despeses derivades de la compravenda i despeses derivades del préstec hipotecari. Doncs bé, les despeses que són objectes d’una possible reclamació són les que corresponen al préstec hipotecari signat entre el consumidor i l’entitat bancària; no les despeses suportades en la compravenda. Això es deu al fet que la compravenda de l’habitatge és un negoci jurídic aliè al banc, en el qual només intervenen en el mateix comprador i venedor, per la qual cosa no pot reclamar-se al banc les despeses d’un negoci jurídic en el qual no ha participat.
Però, en canvi, sí que és possible reclamar les despeses de formalització de la hipoteca, i així ho estableix la Sentència del Tribunal Suprem nº 705/2015 de data 23 de Desembre de 2015 que va considerar nul·la la clàusula que obliga als prestataris al pagament de les despeses de constitució i inscripció d’hipoteca per abusiva, ja que “se pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato”, retornant així al prestatari, les quantitats abonades a aquest efecte.
La clàusula del contracte hipotecari que el Ple de la Sala primera de l’Alt Tribunal va considerar abusiva és aquella en la qual l’entitat bancària estableix que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
Així, podran ser objecte de reclamació les següents despeses: La factura de la notaria corresponent a l’escriptura del préstec hipotecari, la factura del Registre de Propietat per a la inscripció de la hipoteca, l’Impost d’Actes Jurídics Documentats al que es trobi subjecte l’escriptura de préstec hipotecari i les despeses de gestoria i de taxació de l’immoble (en el cas que haguessin estat aquests imposats per l’entitat bancària).
Pel que fa a la formalització d’escriptures notarials i inscripció de les mateixes, estableix el Tribunal Suprem que “tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”; encara que el beneficiat pel préstec és el client, la seva formalització davant notari i en el registre de la propietat es fa en benefici de l’entitat bancària.
Així l’atribució de la totalitat de les despeses notarials al prestatari suposa un desequilibri important en el repartiment de les obligacions.
En referència a l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats, el Tribunal Suprem assenyala que el subjecte passiu és el Banc o Entitat prestadora. És a dir, l’obligat al pagament d’aquest impost, tant pel que fa a la seva quota fixa –timbre del paper notarial-, com en la seva quota gradual, és precisament el Banc i no el prestatari o deutor hipotecari, com succeeix en pràcticament tots els préstecs hipotecaris.
Des que es va dictar la Sentència del Tribunal Suprem s’han dictat noves sentències en Primera Instància i en Audiències Provincials manifestant-se íntegrament o parcialment a la reclamació interposada per la part prestatària considerant que no és just que sigui aquesta qui hagi de suportar amb totes les despeses derivades de la formalització del préstec hipotecari (la “discrepància” es produeix sobre qui ha d’abonar l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, la despesa principal suportada pel prestatari, ja que hi ha hagut sentències en què s’assenyala que ha d’abonar-se entre els dos).
Amb tot això, haurem de seguir atentament el camí jurisprudencial que se segueix sobre aquest tema entorn d’aquestes reclamacions, atenció no tan sols per a juristes sinó per pràcticament la totalitat dels hipotecats amb la finalitat d’iniciar les reclamacions de possibles devolucions.
