Any sí i any també. Les discussions en una comunitat de veïns per parlar d’obres o despeses són sempre fonts de problemes personals com succeeïx a LA QUE SE AVECINA (Telecinco) però també legals. A Internet i de boca en boca hi ha rumors de com no pagar les obres -com ara el sempre maleït ascensor- pel sempre enfadat veí del primer C com Antonio Recio. Ara bé, què hi ha de cert en tot això; és pot algú deslligar de pagar la despesa? Com s’han de prendre aquests acords? Pot Antonio Recio o els veïns com Antonio Pastor negar-se a pagar alguna despesa?
Abans de tot hem d’avisar que aquest article només analitzarà el règim jurídic aplicable a les propietats horitzontals que es trobin a territori català (per tant, hauriem de suposar que Mirador de Montepinar es troba en territori català); en aquests casos, serà d’aplicació el Codi Civil de Catalunya. En les altres comunitats de veïns (les que es troben fora de Catalunya) serà d’aplicació allò que disposa la Llei de Propietat Horitzontal.
Abans de determinar si l’acord de la Junta de propietaris vincula a tots els veïns o no, haurem de fixar-nos en què cal per tal de que l’acord sigui vàlid i pugui arribar a produir-se.
La Junta
En primer lloc –com resulta evident-, cal que l’acord es prengui en una junta de propietaris que s’ha de reunir una vegada a l’any com a mínim encara que la Junta també es pot reunir quan ho cregui necessari el president o els veïns, d’acord amb les normes que disposa l’article 553-20 del CCat. Aquesta reunió també es podrà convocar per tractar qüestions excepcionals o bé sense convocatòria si hi concorren tots els propietaris i acorden per unanimitat la celebració de la reunió i el seu ordre del dia, que cal aprovar abans d’iniciar-la.
Aquesta reunió haurà de ser convocada pel President o la vicepresidència, si n’hi ha, o la secretaria o, en cas de vacant, negativa o inactivitat d’aquestes, els qui promouen la reunió (veïns). En aquest ordre de coses, la convocatòria ha d’incloure com a mínim l’ordre del dia; el dia, el lloc i l’hora de la reunió, en primera i segona convocatòria, entre les quals hi ha d’haver un interval de trenta minuts com a mínim. El lloc de la celebració, que ha d’ésser en un municipi de la comarca on hi ha l’immoble; l’advertiment que els vots dels propietaris que no assisteixen a la reunió es computen com a favorables i la llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat i l’advertiment que tenen veu però que no tenen dret de vot.
Així mateix, un altre requisit facultatiu per l’adopció de l’acord és que la Junta es constitueixi vàlidament (553-23 CCCat) i, per a que aixó sigui així, cal la concurrència de, com a mínim, la meitat dels propietaris (que constitueixin la meitat o més de la quota de participació) i que la Junta sigui presidida pel President -evidentment- i, en cas de no assistència, cal que aquest o els vicepresidents (si n’hi ha) o la secretària, designin a un veï per tal que presideixi la Junta.
Qui pot votar?
El dret d’assistència a la Junta no comporta, necessàriament, el dret a vot per la qüestió que a continuació analitzarem. En primer lloc -i a la llum de l’article 553-24 del CCCat els propietaris (mai arrendataris directament) que poden exercir el seu dret a vot són aquells que no tinguin deutes pendents amb la comunitat.
L’acord
Excepte si l’acord que s’ha prendre és la destitució o nomenament del President/a, l’administrador/a o secretari/a o emprendre accions contra qualsevol d’ells, només es poden adoptar acords sobre els assumptes consignats a l’ordre del dia.
Ara, segons el tipus d’acord cal: 4/5 parts del propietaris o majoria absoluta (1/2 + 1 propietari)
4/5 parts dels propietaris: Modificació del títol de constitució i dels estatuts. També caldrà aquesta majoria per adoptar un acord relatiu a innovacions físiques en l’edifici si afecten l’estructura o la configuració exterior i a la construcció de piscines i instal·lacions recreatives.
Majoria absoluta: Caldrà majoria absoluta (meitat més un) quan l’acord tracti de l’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors; les innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat de l’immoble, segons la seva naturalesa i les seves característiques; l’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat. les normes del reglament de règim interior.
El cómput dels vots
Per computar els vots, es segueixen les següents regles:
A.- Només comptar els vots emesos per persones legitimades; és a dir, per aquells que tinguin dret a votar.
B.- Es compta favorablement aquell vot no emès per un propietari que no ha assistit a la Junta si ha rebut correctament la convocatòria i un més després de la Junta no s’hi han oposat (termini d’un mes). L’oposició s’enviarà mitjançant escrit al secretari/a de la comunitat.
La vinculació dels acords
Com a regla general, els acord obliguen fins i tot als dissidents (553-30.1 CCCat) excepte si el valor de la despesa acordada es superior a 1/4 de la despesa anual de la Comunitat. En aquests casos, l’acord no vincula als propietaris dissidents.
No obstant, si aquest acord es pren per eliminar barreres arquitectòniques o a la instal·lació d’ascensors i els que calguin
per a garantir l’accessibilitat, l’habitabilitat, l’ús i la conservació adequats i la seguretat de l’edifici, no hi haurà cap excepció possible. Obliga i vincula a tothom amb independència del cost que tingui.
També pot sorgir la pregunta de què passa si un dissident vol, a posteriori, gaudir de la instal·lació ja construida (ex. piscina). En aquest cas: Si, més endavant, el dissident vol participar en els aventatges de la innovació haurà de pagar les despeses d’execució i de manteniment (actualitzades d’acord amb l’IPC).
Impugnar l’acord
Què passa si algún veï creu que s’ha vulnerat la llei? Què passa si algún veï vol anar per la via judicial arran d’un acord de la Junta? L’article 553-31 CCCat ens ho resol: impugnació de l’acord.
Els acords es podran impugnar, principalment, per dos motius:
A.- Ser contrari a la llei (Codi Civil de Catalunya o Llei de Propietat Horitzontal), al títol de constitució, estatuts o si, d’acord amb les circumstàncies, suposen un abús de dret. En aquest cas, qualsevol propietari pot impugnar els acords de la Junta en el termini d’un any.
B.- Ser especialment lesius per als interessos de la comunitat en benefici d’un o varis propietaris o bé quan suposin un greu perjudici a un propietari sempre que aquest no tingui l’obligació jurídica de suportar-lo. Estan legitimats per a la impugnació els propietaris que han votat en contra, els absents que no s’han adherit a l’acord i els que han estat privats il·legítimament del dret de vot en el termini de dos mesos.
