Per Francesc Sánchez.
El caràcter estatuari de la propietat privada (art. 33 CE), atorga una sèrie de drets als propietaris del sòl, d’acord amb els criteris que fixi la legislació urbanística, que normalment vindran precedits del necessari compliment de determinades obligacions urbanístiques.
Quan analitzem el sòl classificat com urbà, hem de distingir si aquest es troba ja consolidat, i per tant la seva edificació dependrà únicament de l’obtenció de la corresponen llicència, o bé no ho està i per tant s’hauran d’acomplir determinades obligacions, perquè pugui accedir a la condició de sòl urbà consolidat objecte d’edificació.
El règim dels drets i deutes de les persones propietàries en sòl urbà ve contemplat en els articles 38 a 41 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme i en els articles 37 i següents del seu Reglament.
El sòl urbà consolidat planteja pocs problemes a l’hora de la seva utilització, sempre que ja assoleixi la condició de solar, i essencialment es redueix a la sol·licitud de la corresponen llicència d’edificació, amb la finalitat de controlar l’adequació al planejament de l’edificació que es vol realitzar.
Si la urbanització encara no està realitzada es permet l’execució simultània de les obres d’edificació i urbanització, sempre que aquestes darreres siguin degudament garantides.
En el sòl urbà no consolidat és on es dona en la seva plenitud el règim de drets i deures dels propietaris:
A) Respecte als drets que tenen els propietaris d’aquest tipus de sòl estan:
1) El dret a obtenir el 90% de l’aprofitament urbanístic del sector o polígon on estiguin inclosos dits terrenys, sent el restant 10% d’aprofitament per l’administració. En casos excepcional, quan estiguin inclosos dins àrees residencials estratègiques o en determinats supòsits de modificacions del planejament general (art. 43.1 TRLUC) aquest aprofitament es pot veure reduït al 85%.
2) També és un dret dels propietaris, quan així ho estableixi el planejament urbanístic, l’edificació de les seves finques, i per tant també tindran dret executar o acabar les obres d’urbanització per assolir la condició de solar.
B) Per obtenir els anteriors drets, els propietaris en sòl urbà no consolidat haurà de donar compliment als següents deutes:
1) En primer lloc hauran de cedir a l’administració actuant el 10% de l’aprofitament urbanístic del sectors o polígons urbanístics (fins el 15% en el supòsits d’àrees residencials estratègiques o determinades modificacions del planejament).
L’emplaçament del sòl de cessió de l’aprofitament urbanístic s’haurà de fer en el moment de redactar-se el projecte de reparcel·lació, i en determinades circumstàncies pot ser substituïts per terrenys fora de l’actuació concreta que es desenvolupa, o també pel seu equivalent econòmic.
2) També és obligació dels propietaris el repartiment equitatiu dels beneficis i les càrregues, que es realitzarà mitjançant la reparcel·lació.
3) Cedir a l’ajuntament el sòl reservat per sistemes locals, i quan procedeixi els sistemes generals inclosos dins el sector o polígon d’actuació.
4) Costejar i cedir a l’ajuntament les obres d’urbanització.
5) Edificar els solars en els terminis establerts pel planejament, així com executar la construcció de l’habitatge protegir, també en els terminis establerts per l’administració.
6) I, finalment, i quan s’hagi establert en el planejament, la conservació de les obres d’urbanització, mitjançant la constitució de la corresponen junta de conservació i per un termini que no pot excedir els cinc anys.
Francesc Sànchez.
Advocat en exercici des del 1978, especialitzat en dret urbanístic. Format a l’administració pública, ha impartit docència en matèria de Dret urbanístic, havent estat durant molts anys Director dels Cursos de Dret Urbanístic organitzats pel Col·legi d’Advocats de Sabadell.
