El Govern de la Generalitat va aprovar el passat 2 de juliol de 2013 la modificació del Llibre Cinquè del Codi Civil Català relatiu a la propietat horitzontal (articles 553-1 a 553-59-9). Aquest nou text recull moltes de les propostes que fins ara havien apuntat els administradors de finques i que per fi s’han vist plasmades al text legal.
En general s’han introduït millores en les disposicions generals amb l’objectiu de dotar-les de major claredat i efectivitat.
Continuen sent d’especial preocupació les qüestions relatives als deutes comunitaris. Si bé no existeixen massa novetats, si veiem com la regulació anterior es matisa o millora:
- En quant al crèdit de la comunitat front als propietaris, es manté l’afecció real i a més s’assenyala la seva preferència de caràcter especial sobre l’element privatiu. Així s’amplia la necessitat d’aportar el certificat relatiu als deutes pendents de pagament en les transmissions lucratives, doncs pot arribar inclús a afectar al consentiment en l’adquisició.
- Al pressupost de la comunitat haurà de figurar una quantia no inferior al 5% de les despeses comunes destinada a la constitució d’un fons de reserva destinat a despeses imprevistes de caràcter urgent.
- Es fomenta el compliment de l’ obligació de comunicar el canvi de titularitat de l’ element privatiu, com l’establiment de la responsabilitat solidària del transmitent respecte del deutes que es meritin fins l’ efectiva notificació de la transmissió a la comunitat.
- S’especifica el procediment per reclamar les despeses comunes, resolent els enormes problemes que s’ havien plantejat fins ara als jutjats.
Un dels extrems on la reforma si ha estat més profunda és en l’organització de la comunitat. En termes generals trobem lo següent:
- Es suprimeix la previsió de primera i segona convocatòria de la junta; S’incorporen les noves tecnologies per notificacions i requeriments; Es precisa el règim d’assistència i participació a la junta; Es corregeixen les contradiccions observades en els termes de custòdia de la documentació de la comunitat; Es dona visibilitat i es regula el càrrec de la vicepresidència, que abans era confús i s’ordenen les funcions de cada òrgan de la comunitat.
Molt important també és la millora consistent en el règim dels acords en relació a les majories exigides:
- Es simplifiquen les majories requerides, que ara queden reduïdes a les següents:
- El règim general, que és la majoria simple de propietaris i quotes, de manera que es recupera l’equilibri de dobles majories que s’ havia perdut a la norma vigent fins ara.
- Els règims particulars de la majoria qualificada de quatre cinquenes parts (4/5) de propietaris i quotes.
- L’exigència d’ unanimitat, que queda reduïda als supòsits estrictament necessaris.
A més, es dona contingut a l’abstenció al vot i al vot corresponent als elements privatius de benefici comú.
- S’atorga una consideració especial a l’adopció d’ acords que afecten a les obres obligades d’ adaptació d’ acords que afecten a les obres obligades d’ adaptació de l’edifici a les necessitats de les persones amb discapacitat i per les persones majors de 70 anys.
- El projecte fa explícita distinció entre els acords de formació instantània i els de formació successiva.
En la modificació també tenen el seu lloc els conflictes entre comuners. En aquest sentit:
- Es permetrà que per resoldre un cas concret, en defecte de pacte entre els comuners i de les regles de la comunitat ordinària, es pot aplicar a les situacions de comunitat que reuneixin els requisits de la propietat horitzontal i no s’hagin configurat formalment, les regles de la propietat horitzontal que resultin conformes amb les circumstàncies del cas.
- S’inclou expressament i s’ afavoreix la resolució extrajudicial dels conflictes sorgits a l’àmbit de la propietat horitzontal, potenciant la figura de l’ arbitratge.
Per últim, també s’ entra en l’ús comunitari d’elements privatius. Així:
- Es suprimeix la confusa distinció que la normativa vigent estableix entre elements comuns d’ ús restringit i elements comuns d’ ús exclusiu.
- S’introdueixen precisions en la configuració dels elements privatius de benefici comú i es suprimeixen les restriccions injustificades en la disposició de l’ ús i gaudi dels annexos
- S’afavoreix l’instal·lació de punts de càrrega de vehicles elèctrics.
Aquest text no obstant encara no ha entrat en vigor tota vegada que ha estat remés al Parlament als efectes del seu estudi i definitiva aprovació, amb les esmenes corresponents. Per tant, per veure el resultat final d’ aquesta modificació, haurem d’ esperar encara uns mesos més.
Raquel Bonillo
Advocada del Departament de Dret Civil de Fortuny Legal
