Redacció.
16 de maig de 2019.
El Departament de Justícia portarà a la taula de la propera reunió del Govern un decret llei per fer possible la limitació del preu dels arrendaments a les zones amb alta demanda acreditada de pisos de lloguer. La nova norma facultarà el departament competent en matèria d’habitatge perquè pugui regular el preu del lloguer, ja sigui directament o donant la capacitat per fer-ho als ajuntaments o altres ens supramunicipals. Amb el reconeixement o acreditació de l’augment desproporcionat del preu del lloguer, l’import dels contractes d’arrendament de finques urbanes quedarà fixat per llei a l’entorn de l’índex de referència de preus del lloguer.
Mesura d’urgència
El Govern planteja el decret llei per regular el preu del lloguer dels pisos després que el Parlament instés l’Executiu a prendre “mesures urgents” per “limitar l’increment dels preus del lloguer en zones de forta demanda acreditada”, d’acord amb la Moció 84/XII. El decret llei és una norma reservada per a les mesures urgents, aprovada pel Govern, que és plenament vigent a partir de la seva aprovació, però que s’ha de votar al Parlament en un termini màxim de 30 dies hàbils. Amb aquesta votació, la cambra legislativa pot validar-la, derogar-la o tramitar-la com a projecte de llei. En aquest últim cas, la norma mantindria la vigència durant la tramitació.
La limitació de preus, un fenomen europeu
La limitació del preu del lloguer és una iniciativa per afavorir l’accés a l’habitatge que el Codi civil d’Alemanya recull des de fa 30 anys. Altres estats com Itàlia l’apliquen des del 1998. A banda d’aquestes dues experiències, també compten amb fórmules per regular el preu del lloguer a Portugal, Àustria i Suïssa. A Europa, França és l’últim que ha aprovat una norma amb l’objectiu d’evitar els abusos als llogaters, el novembre de l’any passat. Als EUA, Oregon és el primer estat amb mesures de contenció de rendes, des d’aquest mes de febrer.
L’Avantprojecte de llei d’arrendament de finques
El pròxim Consell Executiu també donarà llum verda a la memòria preliminar de l’Avantprojecte de llei d’arrendament de finques urbanes que prepara el Departament de Justícia, que n’inicia la tramitació formal. L’Avantptojecte de llei incorporarà el mecanisme per a la limitació dels preus aprovat per decret llei i ampliarà la regulació a la resta d’aspectes relacionats amb el lloguer d’habitatges.
Allargament de la durada mínima dels contractes
Entre d’altres, establirà que la durada mínima dels lloguers d’habitatges a Catalunya se situï en una forquilla d’entre els sis i els deu anys. En el cas del lloguer d’un immoble d’un arrendador particular, la durada mínima del contracte serà inferior a la dels pisos o cases que pertanyin a societats dedicades al negoci immobiliari.
Impedir l’avançament de tres mensualitats per llogar un pis
El marc legal actual estableix que el propietari d’un pis pot exigir l’avançament de tres mensualitats al llogater com a fiança, dipòsit i aval bancari com a condició per a l’arrendament. El Govern ho considera excessiu i reduirà el nombre de mensualitats. En relació amb el dret d’adquisició preferent de l’inquilí en cas de venda de l’habitatge, la regulació espanyola permet que els inquilins hi renunciïn. Molts llogaters ho fan obligats per clàusules incloses d’ofici en els contractes d’arrendament. En canvi, la llei catalana suprimirà aquesta possibilitat i deixarà sense efecte totes les clàusules de renúncia incloses en els contractes signats a partir de la seva entrada en vigor.
Documentació de l’estat dels pisos amb vídeos o fotos La llei catalana d’arrendaments inclourà l’obligatorietat de documentar l’estat dels pisos amb vídeos o fotografies. Amb aquesta mesura, d’una banda, els llogaters recuperaran les fiances més fàcilment, sense haver d’afrontar reclamacions per danys que no hagin provocat. De l’altra, si és el cas, els propietaris podran constatar els danys causats al seu immoble durant la vigència del contracte i rescabalar-ne el valor. Així, la nova regulació dels arrendaments urbans reduirà el nombre de disputes i la seva judicialització.
Més enllà del Reial decret llei del Govern espanyol
Aquesta regulació superarà les millores del Reial decret llei de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer impulsat per La Moncloa, convalidat el 3 d’abril per la Diputació Permanent del Congrés dels Diputats, i que modifica la Llei d’arrendaments urbans (LAU) espanyola.
El dret civil català ja regula una part dels arrendaments
A Catalunya, només s’aplica el dret civil espanyol subsidiàriament; és a dir, en els casos que no estan previstos ni resolts pel Codi civil de Catalunya, que és la norma d’aplicació principal. Com que, fins ara, el Parlament de Catalunya no havia regulat l’arrendament de finques urbanes, el marc de referència actual és la LAU. L’Avantprojecte de llei que prepara el Departament de Justícia incorporarà la regulació del lloguer d’habitatges al llibre sisè del Codi civil de Catalunya, dedicat a les obligacions i els contractes, i que ja estableix les normes relatives a la compravenda i els arrendaments rústics, amb la finalitat de preservació del patrimoni natural, per a pastures i la masoveria urbana.
La tramitació de la llei
L’aprovació de la memòria preliminar al Consell Executiu és un tràmit indispensable per a la tramitació de qualsevol avantprojecte de llei. La memòria justifica la iniciativa legislativa i indica els aspectes que regularà. Amb l’aprovació d’aquest acord, pot començar el període de consulta pública, adreçat a la població en general i a les organitzacions vinculades a l’arrendament en particular. Després d’aquest període, el Govern continuarà amb la redacció de l’Avantprojecte de llei. Un cop aprovat, l’Executiu portarà el projecte de llei al Parlament de Catalunya perquè n’iniciï la tramitació i el debat.
