Màlaga,
1. La usucapió i el Registre de la Propietat
En explorar el complex univers del Dret Immobiliari Registral, és possible trobar un conjunt de regles sobre la incidència de la usucapió en el Registre de la Propietat, que poden resultar molt difícils d’explicar i d’entendre.
Cal comprendre, per poder entendre les normes sobre la influència de la prescripció adquisitiva en el Registre de la Propietat, que la usucapió té eficàcia en la realitat que existeix fora dels assentaments registrals, de manera que poden produir inexactituds registrals, encara que s’ha de tenir present que l’article 38 de la Llei Hipotecària estableix que “A tots els efectes legals es presumirà que els drets reals inscrits en el Registre existeixen i pertanyen al seu titular en la forma determinada per l’assentament respectiu”. Luis Díez-Picazo i Antonio Gullón afirmen que “en ser la usucapió un efecte de la possessió, pot entrar en conflicte amb la protecció que el Registre atorga a qui en el confia”.
La complexitat de la interacció entre la usucapió i el Registre es troba principalment en la necessitat que hi hagi un equilibri, de manera que la prescripció adquisitiva pugui produir efectes registrals, modulant la seva incidència registral perquè no es limiti o ampliï excessivament seu àmbit amb la finalitat de garantir la seguretat jurídica. En el cas contrari, es podria perjudicar el tràfic immobiliari registral, produint inseguretat jurídica.
És essencial distingir dues classes d’usucapió en parlar de les relacions existents entre la prescripció adquisitiva i el Registre de la Propietat:
- La usucapió “secundum tabulas” o usucapió a favor del Registre de la Propietat.
- La usucapió “contra tabulas” o usucapió en contra del Registre de la Propietat.
A més de parlar de la prescripció adquisitiva, procedeix parlar de l’existència de la usucapió alliberadora en l’àmbit del Dret Immobiliari Registral.
2. La usucapió “secundum tabulas” o usucapió a favor del Registre de la Propietat
La usucapió “secundum tabulas” o usucapió a favor del Registre de la Propietat existeix quan una persona posseeix un bé sent el titular registral sense ser el veritable propietari. Es troba regulada en l’article 35 de la Llei Hipotecària, que estableix que “Als efectes de la prescripció adquisitiva a favor del titular inscrit, serà just títol la inscripció, i es presumeix que aquell ha posseït pública, pacífica, ininterrompudament i de bona fe durant el temps de vigència de l’assentament i dels dels seus antecessors dels que porti causa“. En analitzar aquest tema, la Sentència del Tribunal Suprem de 15 gener 2013 indica que “com puntualització essencial cal assenyalar que la protecció dispensada en virtut d’aquest reconeixement possessori queda establerta, d’acord amb la usucapió secundum tabulas, mitjançant una presumpció «iuris tantum»; de manera que ha d’haver-se produït fora del Registre, encara que resulti presumida per la inscripció“.
3. La usucapió “contra tabulas” o usucapió en contra del Registre de la Propietat
La usucapió “contra tabulas” o usucapió en contra del Registre de la Propietat existeix quan una persona posseeix un bé immoble sense ser el propietari i sense ser el titular registral. Es troba regulada en l’article 36 de la Llei Hipotecària. El precepte distingeix dos casos:
A) Que l’adquirent del bé immoble inscrit sigui un tercer protegit per l’article 34 de la Llei Hipotecària. Per a aquests casos, com assenyala Antonio Manuel Morales Moreno a “La usucapió“, hi ha dues regles:
1. Quan la usucapió ja està consumada en el moment de la inscripció del tercer, o va a consumar l’any següent, prevaldrà el contingut del Registre de la Propietat sobre la usucapió, segons el primer paràgraf de l’article 36 de la Llei Hipotecària, excepte en dos casos:
– “Quan es demostri que l’adquirent conèixer o va tenir mitjans racionals i motius suficients per conèixer, abans de perfeccionar la seva adquisició, que la finca o dret estava posseïda de fet ja títol d’amo per persona diferent del seu transmitent” segons el primer paràgraf del article 36 de la Llei Hipotecària. Això vol dir que si existeix o pot existir coneixement per part de l’adquirent abans de perfeccionar la seva adquisició, prevaldrà la usucapió.
– “Sempre que, sense haver conegut ni pogut conèixer, segons les normes anteriors, aquesta possessió de fet en el moment de l’adquisició, l’adquirent inscrit la consenti, expressament o tàcitament, durant tot l’any següent a l’adquisició“, segons el primer paràgraf de l’article 36 de la Llei Hipotecària. Quan la prescripció afecti una servitud negativa o no aparent que pugui adquirir per usucapió, el termini de l’any es compta des que:
a) El titular va poder conèixer la seva existència en la forma prevista en l’apartat a).
b) Si no, des que es va produir un acte obstatiu a la llibertat del predi servent.
En el cas de la usucapió no consumada, el tercer hipotecari podrà emprar els mitjans que preveu el dret civil i pel Dret Processal per evitar la consumació de la usucapió.
El primer paràgraf del precepte estableix, segons alguns autors, la bona fe “ètica”, que es refereix, no solament al desconeixement de la possessió ad usucapionen, com l’anomenada bona fe “psicològica”, que és la que es contempla en l’article 34 de la Llei Hipotecària quan diu que “La bona fe del tercer es presumeix sempre mentre no es provi que coneixia la inexactitud del Registre“, sinó a la possibilitat d’haver-la conegut. Aquest assumpte ha suscitat un important debat reflectit per José Antonio García Vila a “El principi de cognoscibilitat legal“. El que s’ha de tenir present és que la regla general continguda en el primer paràgraf de l’article 36 de la Llei Hipotecària és la prevalença de la fe pública, excepte quan es donin determinades circumstàncies, que s’han d’interpretar restrictivament per formar part d’una regla que té la condició d’excepcional.
2. Quan la usucapió no s’ha consumat en el moment de l’adquisició del tercer, ni va a consumar-se en l’any posterior, el tercer es troba amb una usucapió començada. Segons el segon paràgraf de l’article 36 de la Llei Hipotecària, “La prescripció començada perjudica igualment el titular inscrit, si aquest no la interromp en la forma i termini abans indicats, i sense perjudici que pugui interrompre abans de la seva consumació total”.
B) Que l’adquirent del bé immoble no sigui un tercer hipotecari. En aquest cas, segons el tercer paràgraf de l’article 36 de la Llei Hipotecària, que diu que “es qualifiqués el títol i es comptarà el temps d’acord amb la legislació civil”, la usucapió es regirà per les regles del Codi Civil.
4. La usucapió alliberadora
Segons Luis Díez-Picazo i Antonio Gullón, “sabem que l’usucapient, si ha posseït com a lliure de tota càrrega o gravamen, consumeixi 1 usucapió lliure de tota càrrega o gravamen també, desapareixent les que eventualment existissin”. El quart paràgraf de l’article 36 de la Llei Hipotecària indica quan es produeix la usucapió alliberadora:
1.No s’extingeixen per usucapió alliberadora:
– Els drets adquirits a títol onerós i de bona fe que no portin annexa la facultat immediatament gaudi del dret sobre el qual s’hagin constituït.
– Els drets que impliquin la facultat de gaudi quan l’exercici d’aquesta no sigui incompatible amb la possessió causa de la prescripció adquisitiva.
– Els drets que impliquin la facultat de gaudi quan l’exercici d’aquesta és incompatible amb la possessió causa de la prescripció adquisitiva quan reuneixin seus titulars les circumstàncies i procedeixin en la forma i terminis que determina el paràgraf b) de l’article 36, el que equival a què pugui produir-se la usucapió en contra del Registre de la Propietat.
2.S’extingiran per usucapió alliberadora els drets que impliquin la facultat de gaudi quan l’exercici d’aquesta és incompatible amb la possessió causa de la prescripció adquisitiva.
