Per Marta Legarreta Fontelles
Sòcia Yúfera Advocats
L’expressió catalana “ha descobert el pa sucat amb oli” serveix perfectament per descriure tot el moviment creat al voltant de si cal regular el límit del preu del lloguer, especialment en grans ciutats, com és el cas de Barcelona, on el preu del lloguer s’ha incrementat en més d’un 8,8% des de que vam iniciar aquest 2018.
Històricament, la regulació arrendatària urbana ha anat oscil·lant entre la llibertat de pacte com a criteri preponderant (article 1.225 del CC), i les conseqüents normes correctores i de caràcter intervencionista de l’Administració. De fet, ja des de l’època de la Reconquesta o de les “Partidas” es poden trobar disposicions que regulaven la tàcita reconducció o la recuperació de l’habitatge per causa de necessitat (fet que s’inclouria, molts anys després, en el Text Refòs de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1.964).
Problemes com l’increment de la població o l’escassetat d’habitatge van justificar el dictamen de les primeres normes correctores del principi de llibertat de pactes en matèria arrendatària. Així, l’any 1.561, les Corts de Madrid van decidir fixar forçosament la renta a percebre i la seva actualització –encara que ni tan sols les parts interessades ho haguessin demanat- arribant, fins i tot, a establir sancions pels incomplidors. Aquest intervencionisme va anar evolucionant fins a la Interlocutòria de 31 de juliol de 1.792 de la Vila de Madrid, que va marcar un sistema regulador que seria l’embrió de les futures lleis arrendatàries –eliminant el sistema de preferències a favor de qui podia arrendar els habitatges buits. Pel contrari, es va consolidar la subrogació a favor de viudes i fills.
De fet, per evitar l’especulació, es prohibia tenir habitatges tancats i sense ús, obligant a arrendar-los a “preus justos i convencionals o per taxació de perits”, situació que es va mantenir fins la “Ley del Inquilinato” de l’any 1.842.
El segle XIX, liberal, va suposar la defensa a ultrança de la propietat, considerant-se inacceptable qualsevol tipus de restricció del principi de llibertat contractual. Aquest plantejament es va traslladar al Codi Civil de l’any 1.889: lliure fixació de la renta, supressió de la pròrroga forçosa, possibilitat de resoldre el contracte pel nou adquirent si no existia pacte en contra o inscripció en el Registre de la Propietat (la reforma de l’actual LAU per la Llei 4/2013 ha establert una mesura similar), etc.
A continuació, els efectes de la Primera Guerra Mundial es van percebre també a Espanya, proliferant ciutats industrials que van rebre gran quantitat de gent immigrada. Aquest trasllat massiu de la població a les ciutats va evidenciar l’escassetat d’habitatges i va comportar, de nou, la necessària intervenció de l’Estat, qui va haver de regular limitant la llibertat de pactes justificant-se amb qüestions d’índole social i de risc d’alteracions de l’ordre públic.
En aquest escenari, van proliferar normes especials de caràcter imperatiu, reguladores de la relació arrendatària. El seu àmbit no es va limitar als arrendaments d’habitatge sinó que inclús va afectar als locals mercantils i industrials. I tot, amb efectes retroactius.
Inclús, durant la post-guerra civil, i sota la premissa de trobar-se en un estat de força major i d’excepcionalitat, es varen dictar normes d’emergència que van arribar a reconèixer l’exempció de pagament als obrers aturats o la condonació de rentes no satisfetes a finques ubicades al bàndol perdedor de la Guerra.
Un marc d’interessos vitals contraposats, plenament legítims però també irreconciliables, justificava que els contractes no es liberalitzessin. Finalment, va arribar la llei especial: la Llei 40/1964, que buscava adaptar-se a la realitat social i econòmica del moment. La Llei es va completar pel Decret 4104/1964 del Text Refòs de la Llei.
Novament, la regulació va fer aflorar els mateixos problemes: congelació de les rendes, interpretacions dispars per part dels tribunals, i una forta pressió social contra la pròrroga forçosa doncs, amb el sistema de subrogacions, no es podia disposar lliurament de l’habitatge en propietat que s’havia arrendat. Front aquesta situació i demanda social, va sorgir el Decret Boyer (1.985), suprimint la pròrroga forçosa i atorgant plena llibertat per pactar la duració del contracte. L’excés de regulació havia generat una enorme inestabilitat, i alguns preceptes de la Llei de 1.964 van ser declarats inconstitucionals. Era necessari modificar el marc normatiu.
En aquest context, la LAU de 1.994 va suposar una revolució: diferenciava entre els arrendaments destinats a l’habitatge (tuïtius i imperatius), i els destinats a ús diferent a l’habitatge (amb plena llibertat de pacte), va establir un termini mínim de duració dels contractes pels habitatges -5 anys amb pròrrogues tàcites anuals de 3 anys-, i un sistema de manteniment de la vigència dels contractes subsistents mitjançant unes disposicions transitòries que anomenarem de liquidació perquè preveien l’extinció d’aquest tipus de contracte.
Posteriorment (2.013), el mercat immobiliari espanyol presentava una taxa molt alta de propietat i un mercat de lloguer molt minso que reduïa la mobilitat dels treballadors i provocava que hi hagués molts habitatges en propietat buits i sense ús. I sota la justificació de pal·liar un mercant de lloguer insuficient, no competitiu i no professionalitzat, es va promulgar la Llei 4/2013, amb l’objectiu de flexibilitzar-los. Es va buscar reforçar la llibertat de pactes, reduir la duració de les pròrrogues (tan obligatòries de 3 anys, com tàcites d’1 any), facilitar la recuperació de l’immoble per causa de necessitat, i respectar els principis hipotecaris (segons els quals, els arrendaments no inscrits no tenen efectes front a tercers adquirents que inscriguin el seu dret). Amb la reforma, també és va aprofitar per excloure l’allotjament privat pel turisme.
Finalment, l’última vegada en que s’ha modificat la legislació relativa a la matèria arrendatària, s’ha fet mitjançant la reforma la Llei d’Enjudiciament Civil, sota la necessitat d’introduir canvis en els desnonaments, i en el procediment de consignació de rendes per jurisdicció voluntària.
És a dir, un simple examen històric, demostra la necessitat que sempre hi ha hagut de que el govern legisli amb més o menys intervencionisme en aquesta matèria que, encara que representa una part ínfima del Codi Civil, regula una sector que, per les seves característiques, és determinant. I aquesta regulació respon a necessitats socials i econòmiques: una part important de la societat viu en un habitatge de lloguer i moltes activitats comercials i professionals es desenvolupen en locals arrendats.
Els avatars polític-socials i econòmics de cada moment, així com les línies i prioritats de cada govern, son, al cap i a la fi, el que determina que les decisions es prenguin –ja siguin liberalitzadores o intervencionistes- per aconseguir un equilibri entre el dret de propietat i el dret a l’habitatge.
El que no es pot obviar és que la solució no està en la simple emissió de normes, sinó que s’ha d’acompanyar de polítiques i actuacions tan a nivell públic –habitatge de lloguer en sòl públic, desgravacions fiscals, ajudes a la reforma de finques de lloguer,…-, com a nivell privat –creant mercat de lloguer a preus raonables i invertint en la conservació i millora.
25 de juliol de 2018
